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　　第二个转变体现在过去高利润时代，包括政府、房地产、居民收益在内的整体土地开发规则是透明的，但在今天的微利时代，城市更新的规则相对不明确。具体表现之一是现金流不同，开发时期更依赖短期现金流，更新时期则更依赖长期现金流；其次是资本利用的方式不同，开发时期更多以来短期债务类的投资，未来更新时期则更需要权益类的基金化股权类融资；第三个最大不同体现在退出方式上。相比过去开发时期，城市更新的退出周期更长，退出机制相对比较模糊，资产证券化也相对更困难。